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    全國新一輪穩樓市政策:強二線跟進 三四線城市“購房補貼”重出江湖

    2022-06-10 18:13 來源:住在杭州網 / 記者:魏盼 / 編輯:方倩苗

    導語

    一線城市有望調整

      住在杭州網6月10日訊(記者 魏盼)近期,全國各地穩樓市政策密集出臺。

      據不完全統計,5月以來,包括杭州、成都、武漢、南京、沈陽、長沙等在內的50余個城市出臺穩樓市政策,且形式多樣,包括降首付、優化限購限售、以租換購、給予購房補貼等手段。

      記者梳理本輪穩樓市政策發現,各地從當地實際出發完善房地產政策,很好地貫徹了因城施策,不同城市之間購房政策差距較大。北上廣深等一線城市調控未顯著放松,二線城市調控側重優化限購、放寬社保年限以及人才政策等輔助政策,而三四線城市放松力度最大,部分城市已全面放開限購限售,并降低首付比例,甚至開始實行購房獎勵政策。

      一線城市樓市未顯著放松 

      后續或在人才落戶等方面微調

      截至目前,北京、上海、廣州、深圳等一線城市除了全國性的降息政策外,暫無其他顯著穩樓市政策出臺。今年4月廣州有銀行啟動“接力貸”被當日叫停,足見,在松綁樓市方面,全國北上廣深等重點城市依然未顯著放松。

      但可以預見的是,一線城市限購限貸政策短期不會放松,但其他輔助穩樓市政策或將在近期推出,而今年受疫情影響較嚴重的上海極有可能成為首個有動作的一線城市。

      5月29日,上海發布《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》,涵蓋批發零售、金融、交通物流、房地產、建筑等8個方面,共50條助企紓困措施。

      在房地產方面,《方案》明確指出,完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求。對房企,主要為建立新房入市綠色通道、優化土地出讓條件等;而對于購房者,需優化人才直接落戶、居轉戶、購房等條件,加大海外人才引進、服務和支持力度,加快實施人才安居工程。

      換言之,上海將放寬人才落戶條件。事實上,上海外圍局部地區已率先放開,臨港新片區在4月就已宣布放寬人才購房政策,縮短人才認定工作年限,拉長人才認定有效期。

      政策放松是一種趨勢,一線城市或許不會有較大動作,但上海之后,部分一線城市后續極有可能在人才、落戶等方面微調政策,以改變市場預期、提振市場信心。

      二線城市自選動作放松調控 

      多孩政策成發力點

      進入二季度以來,房地產調控政策的優化逐漸從三四線城市延伸至二線城市,全國已有至少20多個二線城市放松樓市調控。

      杭州、南京、蘇州、武漢、長沙等多座熱點城市均對購房政策作出了相應的改變,例如對購房資格、限售時限等作出調整,旨在“穩房價、穩地價、穩預期”。

      值得一提的是,雖然各城市自選動作較多,但松綁多孩家庭限購以及優化購房門檻也成為二線城市救市政策的兩大發力點,除此之外,部分非熱點二線城市政策力度更大,如進一步降低落戶門檻,甚至全面放開落戶。

      杭州、南京、蘇州、沈陽、東莞、蘭州等多個城市均發布多孩相關支持政策——增加購房指標,在此基礎上,沈陽、南京、無錫還給予利率或公積金等信貸支持,而杭州則是讓三孩家庭在新房搖號中享有優先級待遇。

      而在優化購房門檻方面,部分市場相對平穩的強二線城市嘗試有針對性地降低限購門檻、縮短限售年限。

      如杭州主要針對二手房政策放松,降低二手房限購門檻;蘇州取消二手房限售年限,降低外地人買房門檻;南京降低外地人購房社保年限,調整新房限售政策;武漢四大郊區取消限購,且限購區內社保從2年變成1年;成都5月連出兩次新政,對住房限購時間、限售時間、購房套數、首付款比例等均作出調整。

      相對而言,大連、東莞、廈門等弱二線城市政策力度更大,具體表現在大幅度放寬落戶政策、放開限購、調低首付比例等。

      大連6月1日起全面放寬個人落戶學歷和年齡限制,中職學歷以上取得職稱的專業技術人員、高校和中等職業學校在校生、有繳納社保記錄、擁有合法產權房屋等均可落戶,放開投靠落戶,幾乎實現“零門檻”落戶。落戶政策將釋放諸多城市房票,且除此之外,大連還放開了二手房限購。

      同樣調整落戶政策的還有廈門,降低落戶年齡要求,放寬島外落戶限制,暢通落戶渠道。

      東莞取消新入戶“雙半年”限制,落戶即可購房;更有甚者,福州成為首個放開限購的二線省會城市,外地人在福州五城區購房,無需提供社保證明。

      降低首付比例,或提高貸款額度尤其是公積金貸款額度,也成為越來越多城市的選擇。南昌、蘭州、昆明、貴陽、沈陽、南寧、長春、海口、太原、濟南等城市均有相關政策推出,少部分城市首套最低首付比例低至兩成。

      三四線城市力度大 

      放開限購限售 降首付 購房補貼

      相對于一二線城市,三四線城市調整的政策幅度更大,力度也更強,多地已全面放開限購、限售,并同步將貸款政策放寬至國家政策規定最低水平。

      單看浙江省內,原有限購限售政策的衢州、嘉興、紹興、臺州等地均已不同程度放開。其中衢州、紹興先后全面取消“雙限”,不限購的臺州、金華相繼取消限售;而嘉興基本放開本地人限購,外地人才社保年限縮短至6個月。

      至此,浙江省內,除了杭州、寧波兩個二線城市以外,限購未完全放開城市僅有嘉興,限售未放開的有嘉興以及湖州。

      除了放開限購限售,部分城市更是降低商業貸款首付比例,提高公積金貸款額度,甚至直接給予購房補貼。省內城市如紹興、麗水、臺州等地首付最低均可做到首套兩成,二套三成,利率也向底線靠攏,紹興已有銀行將手套房貸利率調低至4.25%。

      全國范圍內,泰安、銀川、廊坊等眾多三四線城市均已將首付比例放寬至當前最低水平。

      降首付的同時,部分城市將公積金貸款額度也相應提高。如常州二套首付比例降至三成的同時,提高最高貸款額度。貸款申請人中有一人符合條件的,最高貸款額度從30萬元提高至60萬元,兩人(含)以上符合條件的,最高貸款額度從60萬元提高至90萬元。

      力度更大的,還有城市購房直接給予補貼。寧波奉化出臺安置房票政策,單張房票金額不小于50萬,可在奉化全區范圍內購房(存量房除外),允許實名轉讓一次,3個月內兌付補貼10%。紹興新昌近期發布的拆遷補償方案中也提到了購房獎勵:拆遷戶在新昌購買新房用于安置,按實際購房資金的10%給予獎勵。

      市場的觀望情緒仍在 

      政策力度或繼續加大

      單從各地出臺的穩樓市政策看,降低商業貸款首付比例、取消限購限售以及購房直接給予補貼是力度較大的政策。其他類似放寬公積金調控等政策內容,對樓市影響整體較有限。

      但事實上,由于經濟發展和調控帶來的雙重影響,一二線和三四線已分化成兩大不同市場,雖然一二線城市松綁強度及力度不及三四線城市,但其人口量大以及對于購房者的吸引力或仍遠在三四線城市之上。

      盡管多地看到活躍度的邊際提升,但目前多數城市的政策效力仍有待進一步觀察,明顯的趨勢性好轉仍未顯現,市場的觀望情緒仍在。

      根據貝殼研究院5月31日發布的報告顯示,5月貝殼50城二手房成交量環比增長約14%,同比降幅收窄,市場預期開始出現邊際轉換,二手房供應顯著增加。其中,長三角和東北區域重點城市二手房成交量環比回升較快。

      但報告同時指出,盡管市場交易量出現了復蘇,但房價仍環比下跌。東莞、蘇州、太原及長沙等城市房價出現小幅上漲,福州、徐州、哈爾濱等城市房價仍然在下跌。

      在當前經濟承壓、房地產市場深度調整等背景下,6月各地因城施策落地的節奏有望進一步加快,力度或繼續加大。預計一線城市將繼續以微調為主,更多熱點二線城市加速跟進,政策優化可選手段較多,而三四線城市或將更大力度放開。同時,預計多數城市房貸利率將向全國下限回歸,降低購房者置業成本,促進住房需求釋放。

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