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    房子賣出第二天,來了拆遷公告!浙江男子把買家和中介告上法院……

    2022-06-19 11:07 來源: 都市快報 / 記者: / 編輯: 吳洵非

    導語

    來看寧波鄞州法院審理的這起案例

      房子辦理過戶手續的第二天,政府頒布了征收公告,賣家頓時覺得賣虧了想反悔,拒絕交付房屋。

      近日,寧波鄞州法院審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛案件。

      2021年,家住寧波鄞州東吳鎮的劉大媽委托好友小楊,幫其在老江東地段尋找一套合適的二手房。小楊通過寧波某中介公司物色到房東陳先生正在出售的一套55平方米的房屋。

      后陳先生與劉大媽、寧波某中介公司簽訂房屋買賣中介合同,劉大媽按約向陳先生全額支付了購房款200萬元。幾天后,劉大媽與陳先生簽訂房屋買賣合同,雙方在同日辦理了房屋過戶手續,并約定第二天交付房屋。

      然而第二天,寧波市鄞州區人民政府發布征收公告,陳先生剛剛賣掉的房屋正好屬于征收范圍之內。

      得知此事的陳先生立即聯系了劉大媽和小楊,想要取消這筆交易,溝通無果后,陳先生不僅拒絕交付房屋,還將劉大媽、寧波某中介公司起訴至鄞州法院,并將小楊列為第三人,請求判令:解除房屋買賣中介合同和房屋買賣合同,被告劉大媽將涉案房屋不動產權變更登記于陳先生名下,陳先生退還購房款200萬元。

      庭審中,陳先生哭訴道:在我這套房子出售后的次日,拆遷公告頒布,按拆遷政策,我原來的房子能置換一套90平方米以上的拆遷安置房,哪怕按3萬/㎡計算,我的虧損也在100萬元以上。兩被告明知要拆遷,卻故意隱瞞,我要求依情勢變更原則解除房屋買賣合同。

      劉大媽答辯稱:我年紀大了,委托小楊尋找房源,陳先生是自己主動賣房的,這樁交易是你情我愿的呀。

      劉大媽還說,涉案房屋面臨拆遷的消息在當地已眾所周知,連小區門口的保安都知道了,陳先生作為業主怎么會毫不知情呢?況且我已經將房款全額付清,過戶手續也辦了,房屋買賣合同已履行完畢。

      因拆遷工作尚在進行中,涉案房屋最終是否拆遷還無定論,陳先生的訴請有違誠信原則。

      鄞州法院經審理后依法判決駁回原告陳先生的全部訴訟請求。

      理由如下

      原告與兩被告之間的房屋買賣中介合同、原告與被告劉大媽之間的房屋買賣合同成立并生效。

      陳先生與劉大媽關于涉案房屋的價格、過戶及交付時間等重要條款的約定都是出自雙方的真實意愿,且在簽訂房屋買賣合同的當天就辦理過戶手續是陳先生本人的主張,而并非劉大媽與小楊的要求。

      承辦法官在實地走訪涉案房屋所在社區后,了解到該區域已有較長時間流傳即將拆遷的消息。陳先生在多家中介公司掛牌出售房屋,其對于房屋的基本情況應有所了解,才能最終確定房屋價格。故陳先生對于涉案房屋可能面臨拆遷應有一定的預見性,并將該因素納入定價的考量范圍內,且最終的成交價格并未低于當時該小區正常的市場價格。

      劉大媽已經全額支付了合同約定的購房款,房屋過戶手續也已辦理完畢,陳先生并不能證明繼續交付房屋會產生明顯不公平的不利影響。故陳先生主張依情勢變更原則解除合同,法院不予支持。

      該案二審維持原判。目前該案判決已生效,涉案房屋已交付完畢。

      承辦法官張波萍

      本案原告以情勢變更為由主張解除合同。

      情勢變更原則是指合同有效成立后,因不可歸責于雙方當事人的原因(當事人不可預見的事情的發生),致使合同的基礎動搖或喪失,若繼續維持合同原有效力顯失公平或者不能實現合同目的,應允許變更合同內容或者解除合同。情勢變更原則只有在合同賴以成立的基礎發生巨大變化,致使繼續履行將顯失公平,導致一方明顯有利,另一方明顯受損,雙方當事人的利益嚴重失衡時才適用。

      本案不能適用情勢變更原則的理由為:一、涉案房屋所在區域較長時間流傳即將拆遷的消息。原告為出售房屋,在多家中介機構掛牌,其對于包括房屋即將面臨拆遷在內的基本情況應有所了解,并將該因素納入定價的考量范圍之內,故拆遷并不屬于不可預見的事情。二、情勢變更原則只考慮“繼續履行合同”是否顯失公平。本案雙方的房屋買賣合同已經完成了全額付款及過戶手續,被告的合同義務已經履行完畢,原告簽訂房屋買賣合同的合同目的已經實現,故不存在繼續履行合同顯失公平的情形。

      法條鏈接

      《中華人民共和國民法典》第五百三十三條規定

      合同成立后,合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的,受不利影響的當事人可以與對方重新協商;在合理期限內協商不成的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。

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